Les Missions de l’Architecte pour le particulier

 

La prise de contact

Lors de votre première rencontre, l’architecte est à l’écoute de vos attentes et vous aide à les formuler. Il transcrit votre programme tant sur son aspect qualitatif que quantitatif. Il prend note du budget dont vous disposez. Il prend connaissance des caractéristiques de votre terrain et des règles urbaines qui s’y appliquent. Il vous présente le déroulement des études et vous conseille sur les démarches administratives. L’architecte vous informe sur les garanties qu’il vous propose, l’étendue de ses responsabilités et les limites de ses prestations.

 

La faisabilité

Elle doit en principe être menée par le maître d’ouvrage, mais peut être réalisée avec l’assistance  de l’architecte dans le cadre d’une mission spécifique.

Elle permet de vérifier que le terrain est  constructible, notamment en demandant un certificat d’urbanisme. Ce document précisera, la constructibilité du terrain, les servitudes administratives éventuelles (alignement, préomption…) et les dispositions d’urbanisme à respecter. Elle permet, dans le cas d’un lotissement, de vérifier les containtes liées à l’arrêté de lotir et au règlement du lotissement.

Elle permet de vérifier si le terrain ne comporte pas de servitudes privées qui nuiraient au projet : droit de puisage ou de passage, contrainte de mitoyenneté, servitude de vue sur les propriétés voisines, limites de propriété non précisées nécessitant une action en bornage, interdiction de construire, etc…

Elle peut permettre de vérifier que le terrain est "techniquement" constructible, notamment en vérifiant la nature du sous-sol en réalisant une étude géologique qui vous précisera les précautions à prendre, en vérifiant si le terrain est viabilisé (raccordement aux égouts, voirie, alimentation en eau, en électricité, gaz et téléphone),…

La faisabilité permet de vérifier que le projet est financé et que l’enveloppe financière envisagée à l’opération est suffisante pour les travaux.

 

L’esquisse et l’avant projet sommaire

Pendant cette période de conception, le dialogue doit être permanent afin que le projet défini soit l’expression de vos besoins et de vos goûts.

L’architecte étudie avec vous :

• Le contexte  et la nature du terrain: localisation,  environnement, orientation, topographie, caractéristiques de son sous-sol, les servitudes qui lui sont attachées climat

• Les besoins  programmatiques : fonctionnels et économiques

• Les envies architecturales : espace, volumes, matériaux.

• S’il s’agit d’une restructuration, l’examen de l’état des locaux

L’architecte réalise une esquisse de votre projet. Ce document définit le mode d’implantation de la maison sur le terrain, l’organisation générale des espaces, l’articulation des pièces entre elles. Des croquis vous présentent les principes de volumétrie et d’insertion dans le site. Cette étude vous permet de valider vos choix de vie et de vous projeter dans votre habitat de demain.

 

L’avant projet définitif et le permis de construire

L’avant projet définitif a pour objet de préciser la conception générale du projet : il est fait pour être modifié à votre convenance ; c’est à ce stade de la conception que vous allez déterminer un parti général sur lequel votre architecte pourra affiner son projet.

Il comprend :

• un plan d’intégration de la maison dans le site : 1/500e

• un plan de masse de la construction : échelle 1/200e

• un plan des différents niveaux : échelle 1/100e

• des coupes et des élévations : échelle 1/100e

• des précisions concernant les matériaux, les toitures, les couleurs,

• les surfaces construites

• une validation globale de l’enveloppe budgétaire.                                    

Il intègre des simulations du projet soit en image, soit en maquette.

 

L’avant-projet permet d’établir la demande de permis de construire. L’architecte prépare l’ensemble des pièces nécessaires au dépôt de votre dossier.
Le dossier est adressé au maire de la commune dans laquelle se situera le projet. En règle générale, la réponse de l’administration vous parviendra dans un délai de 2 mois pour une maison et 3 mois pour un autre projet. L’avis de réception de l’administration peut cependant vous précise un délai d’instruction différent à prévoir : il peut être de 6 mois maximum si votre terrain se trouve dans un site classé.
L’architecte connaît les règlements et les pratiques administratives : en suivant personnellement l’instruction du dossier, en fournissant immédiatement les pièces manquantes et en apportant sans délai les précisions demandées par la mairie ou l’un des services sollicités (EDF, Direction Départementale de l’Agriculture…), il accélère considérablement la procédure d’obtention de votre permis.

 

Dès que le permis de construire est obtenu, le maître d’ouvrage doit afficher sur le terrain le panneau réglementaire de permis de construire et  faire constater l’affichage par un huissier. Cet affichage permet de lancer le délai de recours des tiers sur le permis de  construire qui est de deux mois.

 

Le projet détaillé de conception

Une fois le permis de construire obtenu ou pendant l’instruction du permis, l’ architecte procéde à la réalisation du projet détaillé de conception qui lui permettra, pour votre compte, de consulter les entreprises.
 Le projet détaillé que vous soumet l’architecte comprend tous les éléments qui permettront aux entreprises consultées de vous faire des offres précises.

Le projet détaillé de conception comprend :

• les plans, coupes, et élévations réalisés à l’échelle 1/100e et 1/50e

• un descriptif détaillé des travaux : du choix de la structure au type de robinetterie.

• un calendrier indicatif des travaux par corps de métiers.

 

La consultation des entreprises

La consultation des entreprises  peut se faire de différentes façons:

• soit un entrepreneur unique qui se chargera de l’ensemble de la construction, en sous-traitant une partie des travaux à des entreprises spécialisées ; il est alors seul responsable de la bonne exécution du contrat .

• soit plusieurs entreprises : maçons, couvreurs, plombiers, peintres… Chaque entreprise est responsable de la bonne exécution des travaux que vous lui avez confiés.

Quelle que soit le choix de consultation réalisée l’architecte vous conseille dans le choix de l’entreprise. Il vérifie les qualifications nécessaires et les garanties professionnelles. Il rencontre les entreprises (2 à 3 entreprises par corps d’état) pour leur expliquer le projet. Il analyse et synthétise les devis des entreprises pour vous permettre de faire le meilleurs choix.

L’architecte  peut vous conseiller des entreprises dont il connaît le sérieux et/ou consulter celles de votre choix.

En fonction des offres reçues, les prestations peuvent être adaptées pour cadrer au plus juste avec le budget de l’opération. Lorsque vous avez choisi vos entreprises, l’architecte établit les marchés que vous passez avec elles.

 

La passation de marchés.

Le contrat d’entreprise est très peu réglementé et nécessite une vigilance particulière.

Le contrat doit préciser les différents éléments:

• la nature et l’étendue de la mission que vous confiez à l’entreprise

• un devis descriptif et des plans d’exécution précis et détaillés par corps de métiers

• l’indication que l’entreprise est bien assurée pour sa responsabilité professionnelle

• le prix T.T.C.

• un calendrier de réalisation des travaux par corps de métier  fournie par l’entreprise

• l’échelonnement précis des paiements, en fonction de l’avancement de chaque catégorie de travaux

• le délai prévu pour le démarrage du chantier et une date limite de finition, prévoyant des pénalités à charge de l’entreprise en cas de retard

• le délai d’exécution des travaux de réparation des défauts apparus lors de la réception des ouvrages

• une retenue de 5 % du prix total, qui vous garantit, si les défauts apparaissent au moment de la réception des travaux ou au cours de la première année qui suit, que les réparations seront exécutées ; la retenue de garantie sera restituée à l’entreprise 1 an après la réception, dans la mesure où elle aura bien effectué les réparations ; si l’entreprise est défaillante, le maître d’ouvrage peut faire opposition dûment motivée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La retenue de 5 % peut être remplacée par une caution d’un établissement financier agréé.

• une clause prévoyant une condition suspensive à propos de l’obtention de vos prêts

• la possibilité, si les réparations ne sont pas effectuées, de faire appel à une autre entreprise aux frais de l’entreprise défaillante

• la gestion d'un compte prorata permettant la prise en charge aux comptes des entreprises des aléas de leurs faits

• l'éventualité de l'application de pénalités de retard en cas de non respect du planning .

 

L’assurance "dommages-ouvrages"

Avant  l’ouverture du chantier, le maître d’ouvrage doit souscrire, une assurance "dommages-ouvrages" auprès de l’assureur de son choix. Cette assurance a pour but de permettre la réparation rapide des malfaçons en vous garantissant la prise en charge des travaux, indépendamment de la recherche de responsabilités. Elle couvre, pendant 10 ans après la réception, les vices et malfaçons qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (défaut d’étanchéité ou isolation thermique des murs par exemple).

 

La direction des travaux

Le maître d’ouvrage doit  déclarer l’ouverture du chantier auprès des administrations compétentes.

Une fois votre chantier ouvert, votre architecte prend pour votre compte la direction générale des travaux :

• il inspecte périodiquement le chantier et contrôle, par corps d’état, la bonne réalisation des travaux conformément aux règles de l’art et aux prestations sur lesquelles elles se sont engagées

• il vous tient régulièrement informé du déroulement des opérations et diffuse des comptes rendu des réunions importantes à tous les intervenants.

• il vérifie les situations établies par les entreprises et vous propose, au vu de l’avancement des travaux, de verser les acomptes prévus au contrat que vous avez signé avec elles

• il organise l’intervention des différents corps de métiers.

L’architecte est présent et vous apporte sa complète assistance. Son rôle de maître d’œuvre consiste en effet à vous alerter sur les éventuels défauts, malfaçons ou vices de construction apparents.

Le maître d’ouvrage est responsable des demandes de raccordements auprès des différents concessionnaires.

En cas de dépassement du délai contractuel de réalisation, pour des raisons imputables aux entreprises, le  marché de travaux peut prévoir une pénalité qui sera due par l’entreprise retardataire. Cette pénalité pourra servir notamment au paiement des honoraires supplémentaires dus à l’architecte en raison du prolongement de sa mission.

 

La réception des travaux

Au moment où les travaux sont terminés, chaque entreprise vous demande de procéder à la réception des ouvrages.  La réception des ouvrages constitue, pour le maître d’ouvrage et pour les différents corps d’état intervenus sur le chantier, un acte d’une très grande importance : c’est le point de départ des garanties biennales et décennales. C’est l’acte par lequel vous reconnaissez en tant que maître d’ouvrage, que les travaux ont été exécutés conformément aux contrats d’entreprise, que leur mise en œuvre est conforme aux règles de l’art et à leur destination.

 

La réception des ouvrages doit être constatée par un procès verbal signé par vous-même et par les entreprises

• si l’ouvrage est déclaré en parfait état, la réception est prononcée sans réserve

• si des défauts ou des imperfections sont décelés (vices apparents), vous pouvez soit refuser la réception, soit l’accepter en prononçant des réserves. Celles-ci seront précisées à l’entreprise responsable par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; L’entreprise doit, dans le cadre de l’exécution de ses obligations, faire les réparations dans les délais que vous avez fixés avec votre architecte dans le contrat d’entreprise. Si au-delà de ce délai, les travaux n’ont pas été réalisés, et si vous avez prévu cette possibilité dans le contrat d’entreprise, vous avez le droit de les faire exécuter par une autre entreprise aux " frais et risques " de l’entreprise défaillante ; le coût lui sera imputé au moment du règlement définitif de son mémoire.

 

Après la réception, votre architecte vérifie les mémoires de chaque entreprise intervenue sur le chantier et les arrête pour solde.

L’architecte opère les éventuelles déductions prévues au contrat : pénalités de retard et 5 % de retenue de garantie.

L’architecte opère les revalorisations éventuelles prévues au contrat , notamment pour les travaux supplémentaires que le maître d’ouvrage  a commandé.

 

Le certificat de conformité

30 jours maximum après la fin des travaux, le maitre d’ouvrage doit adresser au maire de la commune la déclaration d’achèvement des travaux signée par l’entreprise et par l’architecte.

Dans les 3 mois qui suivent, on vous délivre votre "certificat de conformité" qui précise que les travaux ont été réalisés conformément au permis de construire.